В Україні посилили контроль за будівництвом котеджів і таунхаусів

Кабінет міністрів України змінив правила будівництва приватних будинків і посилив контроль за використанням спрощених процедур у житловому будівництві. Відповідні зміни передбачає постанова уряду №305 від 4 березня 2026 року, яка також розширює цифрові механізми у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), інформує проєкт «Нерухомі».

Як зазначається, головна мета нових правил – чітко відокремити індивідуальне житлове будівництво від великих девелоперських проєктів. Уряд намагається припинити практику, коли багатоквартирні або котеджні комплекси оформлювали як садові будинки, щоб уникнути складніших процедур — зокрема отримання містобудівних умов та проходження експертизи проєктної документації.

Згідно з оновленими нормами, будівельний паспорт тепер можна отримати лише для індивідуальних, садових і дачних будинків висотою до двох поверхів (без урахування мансарди) та загальною площею до 500 кв. м. Також за будівельним паспортом дозволено зводити господарські будівлі та споруди, зокрема гаражі, сараї, котельні, огорожі або ворота.

Водночас із переліку об’єктів, які можуть будуватися за спрощеною процедурою, повністю виключили зблоковані житлові будинки. Таким чином, таунхауси, дуплекси та інші подібні проєкти відтепер зводитимуться лише після отримання містобудівних умов і обмежень.

Окрему норму уряд запровадив на період воєнного стану. До його завершення та протягом року після цього індивідуальні, садові та дачні будинки площею до 200 кв. м і висотою до двох поверхів можна буде будувати без отримання будівельного паспорта. У такому випадку достатньо оформити схему намірів забудови земельної ділянки.

Цю схему має розробити сертифікований архітектор або інженер-проєктувальник. Після укладення договору фахівець формує електронний документ, який завантажується до ЄДЕССБ через електронний кабінет та підписується кваліфікованим електронним підписом.

Схема намірів забудови включає інформацію про розташування будинку на ділянці, плани поверхів, фасади, інженерні мережі та інші технічні параметри. Влада розраховує, що така цифрова процедура допоможе зменшити кількість самовільних проєктів і порушень будівельних норм.

Нові правила також запроваджують обмеження для історичних територій. Спрощене будівництво за схемою намірів не дозволятиметься у межах історичних ареалів населених пунктів, якщо для них не затверджена відповідна науково-проєктна документація. Також воно буде заборонене у зонах охорони пам’яток та їх буферних зонах.

Постанова передбачає й механізм відповідальності для архітекторів та інженерів-проєктувальників. Якщо органи державного архітектурно-будівельного контролю двічі видадуть фахівцю приписи про усунення порушень, система автоматично заблокує йому доступ до створення нових схем забудови в електронній системі.

Читайте також: Біля Львова цього року розчистять русла найкритичніших річок

Уряд розраховує, що нові правила допоможуть усунути зловживання у сфері індивідуального будівництва, зменшити хаотичну забудову та відокремити справді приватні будинки від масштабних житлових проєктів. Для власників земельних ділянок це означатиме більш цифрову процедуру будівництва, але з обов’язковим залученням сертифікованих фахівців.